Erwerbsvorgänge
Der Grunderwerbsteuer unterliegen grundsätzlich Rechtsvorgänge, soweit sie sich auf inländische Grundstücke beziehen, wie z. B. Kaufverträge und Schenkungen. Wenn das Grundstück zum Vermögen einer Gesellschaft gehört, so unterliegen der Besteuerung unter anderem auch ganz bestimmte Übertragungen von Gesellschaftsanteilen, wie z. B. Anteilsvereinigungen.
Bemessungsgrundlage
Die Steuer ist grundsätzlich vom Wert der Gegenleistung zu berechnen, mindestens vom Grundstückswert.
Der Grundstückswert ist ein eigener Wert, der nur zur Berechnung der Grunderwerbsteuer benötigt wird. Er kann unter Berücksichtigung bestimmter Voraussetzungen ermittelt werden durch
- eine pauschale Berechnung, für die grundsätzlich folgende Formel gilt:
Grundwert: (anteilige) Grundfläche x Bodenwert/m² x 3 x Hochrechnungsfaktor der jeweiligen Gemeinde
+
Gebäudewert: (anteilige) Nutzfläche bzw. um 30 % gekürzte (anteilige) Bruttogrundrissfläche x Baukostenfaktor (vermindert um die Bauweise-/Nutzungsminderung sowie Altersminderung)
Damit die Ermittlung nach dem Pauschalwertmodell vereinfacht wird, hat das Bundesministerium für Finanzen (BMF) ein Berechnungsprogramm zur Verfügung gestellt, und zwar auf https://service.bmf.gv.at/service/allg/gwb/. Das Bundesministerium für Finanzen weist darauf hin, dass das Ergebnis des Rechners den Unterlagen zur Berechnung der Grunderwerbsteuer beigelegt werden soll. Durch die Unterschrift des Steuerpflichtigen wird die Richtigkeit und Vollständigkeit der angegebenen Daten dokumentiert. - Werte des Immobilienpreisspiegels der Statistik Österreich (seit 2017). Hier ist ein Abschlag von 28,75 % zu rechnen.
- Nachweis des geringeren gemeinen Wertes, z. B. mittels Sachverständigengutachten. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Steuerpflichtigen.
Berechnung und Steuer
- Für unentgeltliche Erwerbe ist der oben beschriebene Grundstückswert die Bemessungsgrundlage. Der Steuersatz ist gestaffelt:
Wert der Immobilie Steuersatz neu für die ersten € 250.000,00 0,5 % für die nächsten € 150.000,00 2 % darüber hinaus 3,5 %
Für die Ermittlung des anzuwendenden Steuersatzes sind Erwerbe zwischen denselben natürlichen Personen innerhalb der letzten fünf Jahre zusammenzurechnen. - Erwerbe innerhalb der Familie gelten generell als unentgeltlich. Zum begünstigten Personenkreis gehören z. B. Ehegatten oder eingetragene Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), Lebensgefährten (sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten), Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Stief-, Wahl- oder Pflegekinder.
- Bei Übertragungen von Immobilien im Rahmen einer begünstigten (z. B. altersbedingten) unentgeltlichen Betriebsübertragung beträgt der Freibetrag € 900.000,00. Für den darüber hinausgehenden Wert der unentgeltlichen Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden, jedoch maximal 0,5 % vom Grundstückswert der Immobilie.
- Bei bestimmten Vorgängen von Gesellschaften (z. B. Anteilsvereinigung) oder Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz, wenn die Steuer nicht vom Einheitswert zu bemessen ist, beträgt der Steuersatz 0,5 %.
- Bei bestimmten Erwerben betreffend land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke, bei denen die Steuer vom Einheitswert zu berechnen ist, beträgt der Steuersatz 2 %.
- In allen übrigen Fällen beträgt die Steuer 3,5 %.
Unterschied zwischen unentgeltlich und teilentgeltlich
Wie oben erwähnt ist bei Erwerben innerhalb des begünstigten Familienverbandes immer Unentgeltlichkeit anzunehmen. Auch Erwerbe aufgrund von Erbanfall, Vermächtnis und Erfüllung eines Pflichtteilsanspruchs gelten immer als unentgeltlich – auch wenn die Übergabe außerhalb des begünstigten Familienverbands passiert.
Bei anderen Erwerben gilt:
- Unentgeltlichkeit: Gegenleistung kleiner/gleich 30 % des Grundstückswerts
- Teilentgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 30 % und kleiner/gleich als 70 % des Grundstückswerts
- Entgeltlichkeit: Gegenleistung größer als 70 % des Grundstückswerts.
Stand: 25. April 2018