Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Das ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung, das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.
Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 30.000,00 zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.
Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?
| Steuersatz 10 % | Steuersatz 20 % |
| Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) | Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen |
| Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) | Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen) |
| Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen) | |
| Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke | |
| Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen |
Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden (Steuersatz bis 31.10.2018 13 %, danach 10 %). Bei Beherbergung werden auch zusätzlich bestimmte Dienstleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.
Unechte Befreiung
Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit, das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn der Mieter ein Arzt ist, der die Räumlichkeiten für seine Arztpraxis nutzt, weil der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.
Kurzfristige Grundstücksvermietung
Seit 1.1.2017 ist die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst
- nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
- für kurzfristige Vermietungen oder
- zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)
Diese Regelung verhindert aufwendige und kostspielige Vorsteuerberichtigungen, wenn beispielsweise Hotelbetreiber einen Veranstaltungsraum zum Teil an Unternehmer, die voll zum Vorsteuerabzug berechtigt waren, und zum Teil an Privatpersonen vermieten.
Aber ACHTUNG:
Wird ein Grundstück allerdings auch für Zwecke verwendet, die den Vorsteuerabzug ausschließen, so sind laut einer aktuellen Wartung der Umsatzsteuerrichtlinien alle kurzfristigen Vermietungen im entsprechenden Veranlagungszeitraum steuerfrei und es kann somit wieder eine Vorsteuerberichtigung erforderlich sein.
Stand: 25. April 2018