Die Vermietung unterliegt entweder mit 10 % bzw. 20 % der Umsatzsteuer oder sie ist von der Steuer befreit. Dies ist allerdings eine sogenannte „unechte“ Befreiung. Das heißt, die Vermietung unterliegt einerseits nicht der Besteuerung, andererseits hat die Vermieterin bzw. der Vermieter auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug. Unecht befreit sind z. B. die Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen.
Zudem kann grundsätzlich auch bei Vermietung und Verpachtung die Kleinunternehmerregelung bei Umsätzen bis € 55.000,00 (Bruttowert ab 2025) zur Anwendung kommen, bei der alle Umsätze von der Umsatzsteuer befreit sind und kein Vorsteuerabzug möglich ist.
Welche Vermietung unterliegt 10 % und welche 20 %?
| Steuersatz 10 % | Steuersatz 20 % |
| Vermietung zu Wohnzwecken (ausgenommen Heizkosten) | Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Betriebsvorrichtungen |
| Leistungen von Wohnungseigentümergemeinschaften zur Erhaltung der Anlage, soweit sie für Wohnzwecke genutzt wird (ausgenommen Heizkosten) | Vermietung von Räumlichkeiten oder Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen (Garagen) |
| Vermietung von beweglichen Einrichtungsgegenständen (in Wohnungen) | |
| Heizkosten im Rahmen der Vermietung für Wohnzwecke | |
| Vermietung von Parkplätzen bzw. Garagen |
Von der Vermietung zu Wohnzwecken ist die Beherbergung zu unterscheiden. Bei der Beherbergung werden neben der Vermietung weitere Nebenleistungen (z. B. Frühstück) erbracht.
Unechte Befreiung
Vermietungen und Verpachtungen, die nicht der 10- bzw. 20-%igen Besteuerung unterliegen, sind unecht von der Umsatzsteuer befreit. Das sind beispielsweise Vermietungen von Büros, Geschäftsräumen oder Lagerplätzen. „Unecht befreit“ bedeutet, dass für alle Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung auch kein Recht auf einen Vorsteuerabzug besteht. Hier besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn die Mieterin bzw. der Mieter das Grundstück nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (z. B. ist eine Option nicht möglich, wenn die Mieterin bzw. der Mieter eine Ärztin bzw. ein Arzt ist und die Räumlichkeiten für die eigene Arztpraxis genutzt werden, weil die Ärztin bzw. der Arzt nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist). Nahezu ausschließlich bedeutet in diesem Fall zu mindestens 95 %.
Kurzfristige Grundstücksvermietung
Die kurzfristige Vermietung von Grundstücken (ununterbrochener Zeitraum von nicht mehr als 14 Tagen) ist grundsätzlich zwingend steuerpflichtig, wenn die Unternehmerin bzw. der Unternehmer das Grundstück sonst
- nur zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
- für kurzfristige Vermietungen oder
- zur Befriedigung eines Wohnbedürfnisses (z. B. Hotelbetreiber wohnt mit seiner Familie in einem Stockwerk des Hotels)
verwendet.
Stand: 27. April 2025