Nicht alle Ausgaben für das Mietobjekt mindern den Gewinn in dem Zeitraum, in dem sie angefallen sind. In diesem Zusammenhang hat das Steuerrecht die Kategorien Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand entwickelt:

Der Erhaltungsaufwand wird wiederum in Instandsetzungs- und Instandhaltungsaufwand unterteilt.

Herstellungsaufwand

Der Herstellungsaufwand ist grundsätzlich auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes im Wege der Afa abzusetzen. Herstellungsaufwendungen können bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter bestimmten Voraussetzungen auch beschleunigt auf 15 Jahre abgesetzt werden, wenn sie z. B. eine Wohnungszusammenlegung betreffen und das Mietrechtsgesetz anzuwenden ist, oder wenn die Aufwendungen nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, Startwohnungsgesetz oder nach landesgesetzlichen Vorschriften gefördert werden oder bestimmte Sanierungsaufwendungen nach dem Denkmalschutzgesetz. Unter gewissen Umständen ist sogar eine 10-Jahres-Verteilung möglich.

Beispiele Herstellungsaufwendungen:

• Anbau, Aufstockung, Dachgeschossausbau
• Neubau
• Umbauten, im Zuge derer die Wesensart geändert wird
• Nachträgliche Einbauten, wie z. B. Zentralheizung, Aufzüge, Badezimmer oder Toiletten (Kategorieanhebung)
• Zusammenlegung von Wohnungen
• Versetzung von Zwischenwänden
• Einbau von Gebäudeteilen an anderen Stellen (z. B. Versetzung von Türen und Fenstern)

Instandsetzungsaufwand

Instandsetzungsaufwendungen – diese erhöhen den gesamten Nutzwert oder verlängern die Nutzungsdauer des Gebäudes – sind bei, im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung vermieteten, Wohngebäuden und bei an Dritte zu Wohnzwecken vermieteten Betriebsgebäuden zwingend auf 15 Jahre abzusetzen. Bei anderen Gebäuden (z. B. Lagerhallen) können die Aufwendungen sofort abgesetzt werden.

Beispiele Instandsetzungswendungen:

• Austausch von mehr als 25 % der gesamten Fenster und Türen
• Austausch von Dach und Dachstuhl
• Austausch von Stiegen
• Austausch von Zwischenwänden und Zwischendecken
• Austausch von Unterböden (Estrich statt Holzboden usw.)
• Austausch von Heizanlagen sowie Feuerungseinrichtungen (z. B. Umstellung einer Zentralheizungsanlage von festen Brennstoffen auf Gas)
• Austausch von Elektro-, Gas-, Wasser- und Heizungsinstallationen
• Austausch von Sanitärinstallationen (auch mit Erneuerung der Bodenbeläge und Fliesen)
• Umfangreiche Erneuerung des Außenverputzes beispielsweise mit Erneuerung der Wärmedämmung
• Trockenlegung der Mauern usw.

Instandhaltungsaufwand

Dieser Aufwand betrifft die kleineren Reparaturen und Servicearbeiten, die die Nutzungsdauer oder den Nutzwert nicht wesentlich verlängern bzw. erhöhen. Er ist sofort im Jahre der Bezahlung absetzbar. Dazu gibt es wiederum eine Besonderheit zu beachten: Kehren diese nicht regelmäßig wieder, können sie auf Antrag auf 15 Jahre verteilt abgesetzt werden, bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Beispiele:

• Ausmalen von Innenräumen
• Färben der Fassade
• kleine Dachreparaturen
• Auswechseln eines oder einiger Fenster und Türen

Stand: 24. April 2019